Hotel Vs Locazioni Turistiche: la guerra fredda del turismo

Le locazioni turistiche e la conseguente introduzione del sistema degli affitti brevi, hanno dato in pochi anni un forte impulso all'economia locale, ma secondo molte persone e un certo numero di albergatori, questa tipologia di ospitalità alternativa sarebbe anche una minaccia reale, una forma di concorrenza sleale da tenere sotto controllo o magari vietare.

Sembra che tra le due "fazioni" ci sia in atto una sorta di guerra fredda del turismo, dove hotel e locazioni turistiche si scrutano da lontano, si regolano a vicenda con leggi e normative sempre più specifiche, ma senza mai arrivare a un vero dialogo costruttivo. Questa tensione, finisce per generare confusione normativa, frizioni sul mercato e inutili contrapposizioni, quando invece il settore turistico avrebbe bisogno di una visione integrata e lungimirante.

Cosa sono le locazioni turistiche?

Quando si parla di locazioni turistiche, si tratta in sostanza, di immobili arredati e messi a disposizione dei turisti per un periodo di tempo limitato, normalmente inferiore ai trenta giorni con lo scopo di offrire una sistemazione comoda, flessibile e normalmente più economica rispetto alle strutture alberghiere tradizionali.

La particolarità delle locazioni turistiche è che non prevedono i servizi tipici di un hotel, come la reception, la colazione oppure il cambio giornaliero della biancheria. Si tratta di un tipo di soggiorno che possiamo definire "autogestito", dove l'ospite vive l'alloggio come fosse a casa propria, anche solo per pochi giorni. L'appartamento deve essere pronto all'uso con utenze attive, biancheria disponibile, stoviglie in cucina e magari con qualche tocco di cortesia in più, come una guida al territorio o una bottiglia di vino.

Dal punto di vista normativo e fiscale, chi affitta una locazione turistica ha diversi obblighi da rispettare e costi da sostenere. Ci sono le commissioni alle OTA (Booking.com – Airbnb), la comunicazione degli ospiti alla questura, l'inserimento del codice identificativo dell'immobile nell'annuncio online (CIN o CIR) e altro ancora. Inoltre, chi affitta in modo abituale deve versare la cosiddetta cedolare secca, un regime fiscale agevolato che rende la tassazione più lineare rispetto agli affitti residenziali. ¹

Per molti viaggiatori, la locazione turistica è diventata nel tempo sinonimo di autenticità. Permette di immergersi nella vita quotidiana del territorio, cucinare in autonomia e scegliere zone più tranquille o più vivaci. Per chi mette a disposizione la propria casa, invece, può essere un'opportunità interessante per valorizzare un immobile che altrimenti rimarrebbe inutilizzato, generando una fonte di reddito.

A giudicare dalle apparenze, questo scenario sembrerebbe funzionare in modo idilliaco, ma come spesso accade al giorno d'oggi, quando un settore genera profitti, iniziano a serpeggiare dubbi, perplessità e notizie allarmanti da parte di varie persone, istituzioni locali e professionisti dell'ospitalità.

Hotel e affitti brevi non sono nemici

In più di un'occasione, ho personalmente avvertito il malcelato rancore che alcuni albergatori nutrono nei confronti delle locazioni turistiche. Sia chiaro, non voglio generalizzare su una categoria così importante per l'economia nazionale, anzi, ma semplicemente invitare alla riflessione, analizzando i fatti concreti e senza pregiudizi.

Spesso ho parlato con persone che spaventate dalla presenza delle locazioni turistiche, si sono accanite su di esse come a difendere la patria dal barbaro invasore. Invece di valutare con oggettività l'evoluzione del turismo moderno o l'attuale situazione economica delle famiglie italiane, sempre più in difficoltà nell'arrivare a fine mese, preferiscono cercare colpevoli ai quali scaricare le colpe di un periodo un po' ballerino.

Voglio subito sfatare un mito: "Non sono le locazioni turistiche a sottrarre clienti agli hotel". Se diamo per certo che esista un reale problema nel vendere le camere dei nostri hotel, dobbiamo necessariamente capire che il vero colpevole risieda nella crisi economica attuale, con il potere d'acquisto delle famiglie posizionato in modalità "economy ".

La crisi economica cambia le preferenze dei turisti

Dal 2021 al 2025, i salari reali in Italia hanno subito una contrazione pari al -7,5%, un crollo che non ha eguali tra tutti i Paesi OCSE, certificando un'involuzione economica che non solo riduce il potere d'acquisto delle famiglie, ma compromette direttamente la loro capacità di spesa per i beni considerati non essenziali, come appunto le vacanze. ²

Tradotto in parole povere, quando il portafoglio piange, la tanto sognata settimana di relax è spesso la prima spesa ad essere sacrificata sull'altare delle bollette e del mutuo da pagare. Secondo i dati dell'Osservatorio del turismo open air realizzato da Human Company in collaborazione con l'Istituto Piepoli, il 43% degli italiani ha rinunciato alle ferie estive nel 2025 e questo non per scelta zen o consiglio del dietologo, ma per necessità economica. ³

Oggi emergono nuove tendenze nel modo di vivere la vacanza e le persone che possono permettersi di partire, lo fanno seguendo modalità di ricerca molto diverse rispetto a quanto accadeva anni fa. Non basta più scegliere una destinazione e prenotare, perché oggi il viaggio inizia tra i motori di ricerca, le recensioni e i confronti di ogni tipo. L'approccio è più consapevole e strategico, nulla viene lasciato al caso e oggi più che mai, il prezzo della camera è un fattore chiave per concludere una prenotazione.

Le locazioni turistiche non rubano nulla a nessuno, ma offrono una valida alternativa a chi altrimenti sarebbe costretto a rimanere a casa e contribuiscono a stimolare l'economia territoriale. Negli anni passati, soggiornare in un hotel non era solo una preferenza, ma quasi un piccolo rito. Le luci della reception, le lenzuola fresche, il buffet della colazione, il sorriso del direttore, tutto contribuiva a una sensazione di vacanza vera. Oggi purtroppo, la capacità economica di molte persone è stata ridimensionata e quel "lusso normale" che tutti noi conosciamo è diventato un miraggio.

Se alcune categorie di hotel hanno perso prenotazioni, non è certo per colpa delle locazioni turistiche, ma dipende dal fatto che gli ospiti hanno dovuto guardare altrove non per scelta personale, ma per necessità finanziaria. Se domani si rialzasse il potere d'acquisto, sono pronto a scommettere che non ci sarebbe una "nuova moda" da inventare e gli hotel tornerebbero a fare breccia nel cuore dei turisti.

La collaborazione nell'ospitalità è fondamentale

Come ha recentemente sottolineato Leonardo Piccoli, Vicepresidente Nazionale FIAIP con delega al settore Turistico, "la locazione turistica è locazione, non un'attività imprenditoriale". Secondo Piccoli è del tutto surreale parlare di concorrenza sleale o agevolata delle locazioni turistiche rispetto all'hotellerie, dal momento che entrambe rappresentano forme di ricettività complementari. Piuttosto che alimentare inutili contrapposizioni, sarebbe strategico promuovere sinergie e collaborazioni trasversali, a beneficio non solo della comunità e degli operatori del settore, ma dell'intero sistema economico, sociale e occupazionale. ⁴

Se oltre alla difficile situazione economica di cui ho parlato prima, aggiungiamo anche un pizzico di miopia imprenditoriale, allora la frittata è fatta e servita. Un albergatore che possiede un hotel fermo agli anni '80, con la moquette sui pavimenti e la Prunella Ballor di fantozziana memoria sul bancone del bar, non dovrebbe prendersela con nemici immaginari, ma pensare piuttosto ad un serio progetto di ristrutturazione, aggiornare i propri servizi e non soltanto il listino prezzi.

Nel mondo che vorrei, la vera soluzione non passerebbe da nuove regole o da una guerra tra modelli ricettivi, ma da un vero rilancio dell’economia. Ci vorrebbe un impulso che porti più soldi nelle tasche delle persone, più fiducia nei consumi e una spinta reale verso un benessere condiviso. Sarebbe questo il vero punto di svolta, bisogna favorire il dialogo tra le diverse categorie e sollecitare la politica ad intervenire con azioni che migliorino concretamente la vita sociale ed economica dei cittadini.

---

¹ Fonte: InformazioneFiscale. Cedolare secca affitti 2025: come funziona e quanto si paga.

² Fonte: QuiFinanza. Ocse 2025, l'Italia resta indietro sul fronte dei salari reali. Perso il 7,5%, pubblicato il 25 luglio 2025.

³ Fonte: QuiFinanza. Turismo outdoor in aumento, ma metà degli italiani rinuncia alle ferie, pubblicato il 26 luglio 2025.

⁴ Fonte: FIAIP. Turismo battuta d'arresto per la prima volta in Italia per gli affitti brevi, pubblicato il 3 luglio 2025.